戸建ての相続ポイント

     

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戸建ての相続は、現金とは違い分け方によりトラブルが起こりやすい財産です。親が元気なうちから遺言書の作成を含めた生前対策を考えておくことで、将来の兄弟姉妹間のもめ事を未然に防ぐことができます。戸建て相続の基本と遺言書の活用ポイントをまとめました。

戸建ての相続はトラブルになりやすい？

戸建ての相続が難しい理由は、その性質にあります。遺産のなかに戸建て不動産が含まれると、現金のようなシンプルな分割ができず、相続人の間で意見が食い違いやすくなります。

不動産は「物理的に切り分けられない」

現金であれば相続人の人数に応じて均等に分けることができます。
しかし一軒の家を兄弟姉妹で均等に分けることは、物理的に不可能です。

共有名義にすれば後々の売却や管理でさらに問題が複雑化します。不動産の価値をどう評価するか、誰がその家に住むのかによって、相続人それぞれの主張が大きく異なります。遺産分割協議が長期化・泥沼化する原因となることがあります。

同居・別居による主張の食い違い

「親の介護をしてこの家に住み続けたい」と主張する同居の子と、「家を売って現金で等分したい」と望む別居の子の間で、意見が対立するケースがあります。

どちらにも一定の合理性があるため感情的になりやすく、兄弟姉妹で衝突することになります。

売るに売れない「空き家」リスク

相続した戸建てに誰も住まない場合、固定資産税がかかり続けるうえ、建物の維持管理も必要になります。放置を続けると、自治体から「特定空家」に指定されるリスクもあります。

倒壊の危険などがある特定空家に指定されると、固定資産税の住宅用地特定が解除され、税負担が大幅に増える可能性があります。

最近では、地方自治体が条例で「空き家税」が制定される動きもあります。既に2自治体で可決され、空き家の売却や賃貸、活用を促し、地域の活性化等につなげようという政策です。

戸建て相続における「遺言書」の役割

戸建て相続のトラブルを防ぐ上で、遺言書は親の意思を法的に残す、もっとも有効な手段です。

遺言書に「この家は同居している長女に相続させる」「その代わり、長男には相応の現金を遺す」などと明記しておけば、親の意思で財産の行き先をあらかじめ指定することができます。

または「家を売却して必要な経費を差し引いたうえで現金を均等に分ける（換価分割）」という方針を遺言書に盛り込んでおくことで、相続発生後に子どもたちが遺産分割協議で揉めることを回避できます。

遺言書がなければ、相続人全員の合意なしに遺産分割協議が進まず、不動産の名義変更や売却もできない状態が続くことになります。何より兄弟姉妹間でのトラブルを招きかねないため、遺言書の活用が推奨されます。

戸建ての遺言書作成で押さえるべき重要ポイント

戸建てを相続させる遺言書を作成する際は、税務・法務・不動産の観点から、いくつかの重要な確認事項があります。

「小規模宅地等の特例」の確認

親と同居していた子どもが実家の土地を相続する場合、「小規模宅地等の特例」が適用できる可能性があります。この特定は、一定の要件を満たした場合に、居住用宅地の相続税評価額を最大80％減額（上限330㎡まで）できる制度です。

遺言書を作成する際には、この要件を満たすよう設計する必要があります。

代償分割（だいしょうぶんかつ）の検討

代償分割とは、家を特定の1人に引き継がせる場合、他の相続人には「代償金」として現金を渡して公平性を保つこと。

この際問題となるのが、不動産を相続する側が代償金を用意できるかどうかです。そのため親が生前に生命保険などを活用し、受取人を指定することで代償金の原資を準備しておく生前対策が有効となります。

遺言書と生命保険を組み合わせた設計は、揉めない相続を実現するためにも重要な手法のひとつです。

名義（登記）の確認

相続手続きを進める前に、実家の土地や建物が現在誰の名義になっているかを確認しましょう。数十年前に亡くなった祖父の名義のまま放置されているケースが多々あり、「未登記」状態のままでは相続や売却の手続きも複雑になります。

今のうちに名義を親本人に正しておくことで、後々の相続手続きがスムーズに行えます。

戸建て相続の対策はどこに相談すべき？

戸建ての相続対策は、法律・税金・不動産の3つの専門領域が絡み合います。それぞれの専門家がどのような役割を担うかを理解した上で、相談先を選ぶことが大切です。

司法書士・弁護士

司法書士は遺言書の作成支援や、相続発生後の不動産名義変更（相続登記）を担います。また、遺留分（他の相続人に法律上保障された最低限の取り分）を考慮した遺言書の文面を整えることも重要な役割です。

遺言書の内容が遺留分を大きく侵害している場合、相続発生後に遺留分侵害額請求が提起されるリスクがあります。弁護士は、相続人間の紛争が顕在化した場合の交渉・調停・訴訟に対応します。

税理士

戸建てを相続した場合、相続税の申告が必要になるかどうかは、遺産の総額と法定相続人の数によって変わります。税理士は相続税の試算を行い、「小規模宅地等の特例」の適用可否のチェックや、最も税負担が少ない財産の分け方のシミュレーションなどを担います。

相続税は申告が不要なケースも多いですが、不動産が含まれる場合は評価額の計算が複雑になるため、専門家への確認を推奨します。

不動産会社・コンサル

将来的に戸建てを売却する可能性がある場合、生前に不動産会社による査定を受けておくことで、遺言書の内容をより現実に即したものにできます。

また誰も住まない空き家の維持・管理・活用・売却の相談窓口としても機能します。将来の住み替えを検討している場合も、現在の市場価値を把握した上で計画を立てることが重要です。

戸建ての相続対策は、法律・税金・不動産の各領域が密接に絡み合っており、バラバラに対処しても全体のバランスが摂れません。実家の状況に合わせて総合的にシミュレーションし、最適な遺言書の内容を提案してくれるワンストップの相談窓口に早めに相談することがベストでしょう。