親の不動産管理の具体的な管理方法

     

※このサイトは（一社）全国幸せ相続計画ネットワークをスポンサーとして、Zenken株式会社が運営しています。

実家がいくらで売却できるのか、あるいは土地の境界線がどこにあるのか。親御さんがこれらの情報を把握しないまま相続を迎えると、いざ売却や名義変更を行う際に手続きが停滞する恐れもあります。

2024年4月からは相続登記が義務化され、正当な理由がないまま相続登記を放置すれば、10万円以下の過料を科されることとなりました。大切な資産を次世代へ円滑に引き継ぐため、今のうちに現状を整理しておかなければなりません。

この記事では、親が元気なうちにやっておきたい不動産管理のポイントについて、相続の専門家の視点からわかりやすく解説します。

親の不動産管理が
必要な理由

認知症になると「売ることも貸すことも」できなくなる

親の判断能力が低下すると、たとえ家族とはいえ親の不動産の売却や賃貸借契約、あるいは修繕といった契約手続きができなくなります。活用や処分が一切停滞してしまうため、突発的な資金需要が発生したとしても現金化すらできません。

こうした事態に備える手段として「家族信託」や「任意後見」がありますが、これらは親が自身の判断能力を維持しているうちに準備を整える必要があります。万が一の事態を防ぐためには、親が健康なうちに早めの対策を進めることが重要です。

相続時に発覚する問題を
事前に防ぐ

親の不動産管理を生前から行っておくことは、相続時のトラブルを事前に防ぐことにもつながります。あらかじめ財産の内容を把握することで、相続時に起こりうるリスクの洗い出しや、分配方法について事前に話し合うことができます。

さらに節税対策にも目を向けられるので、財産を有効的に活用できます。

資産価値を維持・向上するには

親の不動産の価値を維持・向上するには、資産の組み換えを検討しましょう。収益性が低く維持コストのかかる“負動産”を売却し、その資金で優良財産に買い換えることで資産価値が向上します。

まず確認すべき親の
不動産の情報

名義・登記情報を調べる

親の不動産を管理することになった場合は、まず親とともに「権利証（登記済証・登記識別情報）」や「固定資産税の納税通知書」を探すことから始めてください。

近年は相続登記が義務化されたため、多くの不動産所有者で名義の再確認が進んでいますが、再確認を進める過程で、過去の相続時に名義変更がなされていなかったことに気づくケースも増えてきました。

まずは手元の書類で正確な所在地や地番を把握したうえで、登記事項証明書を取得して現在の登記名義と権利関係を整理しておきましょう。

利用状況・現況の把握

不動産が「実家の自宅」か「空き家」か、あるいは「賃貸中」かによって、必要な管理対応は大きく異なります。とりわけ収益物件の場合、賃貸借契約書の原本を保管できているかどうかで、相続後の家賃管理や入居者対応の質やスピードが左右される点にご注意ください。

あわせて、建物の経年劣化や管理状況のチェックも必須です。仮に空き家の状態が長く続いて「管理不全空き家」や「特定空き家」として行政から勧告を受けた場合、固定資産税の住宅用地特例から除外されて固定資産税が大幅に上がるおそれがある点にも注意しましょう。

将来的な負担を減らすためにも、現状を正しく把握しておくことが重要です。

将来的な利用予定を確認する

不動産の現況が分かったら、将来的な利用予定を親と相続人同士で話し合います。両親が亡くなったあとは長男が家族で住む、賃貸に転用する、家屋を取り壊すなどのプランについて話し合っておくことで、相続時にもめることなく円滑に決定することができます。

具体的な管理方法と
ポイント

定期的な清掃・修繕の実施

家屋は人が住んでいてもいなくても、定期的なメンテナンスが必要です。外壁の清掃や屋根の葺き替え、リフォームやリノベーション、設備の修繕など、メンテナンスによって建物を良好な状態に保つことで、不動産の価値を維持・向上させることができます。

保険・税金の見直し

火災保険の契約内容や税制の適用状況もあわせて見直してみましょう。たとえば古い火災保険の契約状況が続いていた場合、現在の建物の市場価値や利用実態と乖離している可能性があります。仮に乖離していれば、いざという時の損害を十分にカバーできないかもしれません。

また、空き家の売却を検討する際には、将来的な税負担の状況を把握するため、譲渡所得税の特例措置やその適用条件を前もって確認しておくことも重要です。

自主管理から不動産管理会社へ

賃貸物件の中で、自主管理をしている不動産があるといった場合、財産を引き継ぐ側が嫌がり、押し付け合いになってもめるケースが見受けられます。年齢を重ね、日常的な管理の作業が厳しきなってきたと感じている方は、不動産管理会社に委託したほうが良いでしょう。

委託することによって自分だけでなく引き継ぐ側の負担を減らすことはもちろん、契約書の作成を含めた入居者対応、建物のメンテナンス、家賃の適正化といったことを任せることができます。

委託料は家賃の5%ほどですが、空室でも支払うケースがあるため、現在の稼働率や立地条件などを加味し、依頼前に慎重に検討しましょう。

管理を通して備える
相続・売却対策

相続税対策としての不動産管理

不動産を貸家建付地にすると、相続税評価額は更地の場合よりも低くなります。その建物を他人に貸している場合は、借家権割合（通常30%）に応じた評価減が適用されます。

そのため、不動産を賃貸用物件にして管理・運用することは、家賃収入に加えて相続税の節税効果の面でも大きなメリットとなります。

売却・活用の判断材料としての
管理

不動産の売却・活用を判断する上で、不動産管理によって得られる情報は重要です。空室率、家賃相場、修繕費、管理費、税金などを総合的に考慮することで、物件の収益性や維持コスト、リスクなど物件の資産価値を判断することができます。