親の不動産管理の具体的な管理方法

     

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実家がいくらで売却できるのか、あるいは土地の境界線がどこにあるのか。親御さんがこれらの情報を把握しないまま相続を迎えると、いざ売却や名義変更を行う際に手続きが停滞する恐れもあります。

2024年4月からは相続登記が義務化され、正当な理由がないまま相続登記を放置すれば、10万円以下の過料を科されることとなりました。大切な資産を次世代へ円滑に引き継ぐため、今のうちに現状を整理しておかなければなりません。

この記事では、親が元気なうちにやっておきたい不動産管理のポイントについて、相続の専門家の視点からわかりやすく解説します。

親の不動産管理が
必要な理由

認知症になると「売ることも貸すことも」できなくなる

親の判断力が低下すると、たとえ家族であっても親が所有する不動産の売却や賃貸借契約、修繕といった手続きを代理で行なえなくなります。不動産が事実上凍結された状態となるため、急な医療費や施設入居費用が必要になっても現金化できず、資金繰りに困る事態を招くことがあります。

さらに認知症が進行すると、法的に有効な遺言書を作成するために必要な「遺言能力」が失われたと判断されるケースがあります。「自分の財産を誰に渡すか」という意思を法的な形で残せなくなり、不動産の行方を親自身が決められなくなります。

そうなる前に「家族信託」や「任意後見契約」の準備を進めておくことが重要です。いずれの手続きも、親が判断能力を持っている間にしか契約できません。

相続時に発覚する問題を
事前に防ぐ

親の不動産管理を生前から行っておくことは、相続時のトラブルを事前に防ぐことにもつながります。あらかじめ財産の内容を把握することで、相続時に起こりうるリスクの洗い出しや、分配方法について事前に話し合うことができます。

さらに節税対策にも目を向けられるので、財産を有効的に活用できます。

資産価値を維持・向上するには

親の不動産の価値を維持・向上するには、資産の組み換えを検討しましょう。収益性が低く維持コストのかかる“負動産”を売却し、その資金で優良財産に買い換えることで資産価値が向上します。

相続登記が義務化されている

2024年4月1日から相続登記が義務化されました。正当な理由なく放置すると10万円以下の過料が科される可能性もあります。

また義務化以前に発生した相続についても対象となり、2027年3月末までの登記が必要です。すでに施行から時が過ぎており、過去の相続時に名義変更が済んでいない不動産が判明するケースも少なくありません。

未申告のまま放置すれば、将来の売却や次の相続手続きが大幅に複雑化するリスクがあります。早く対応しましょう。

まず確認すべき親の
不動産の情報

名義・登記情報を調べる

親の不動産の管理を始める際は、まず「権利証（登記済証・登記識別情報）」や「固定資産税の納税通知書」を親と一緒に確認することから始めましょう。手元の書類で正確な所在地や地番を把握した上で、法務局で登記事項証明書を取得し、現在の登記名義と権利関係を整理します。

利用状況・現況の把握

不動産が「実家の自宅」か「空き家」か、あるいは「賃貸中」かによって、必要な管理対応は大きく異なります。とりわけ収益物件の場合、賃貸借契約書の原本を保管できているかどうかで、相続後の家賃管理や入居者対応の質やスピードが左右される点にご注意ください。

あわせて、建物の経年劣化や管理状況のチェックも必須です。仮に空き家の状態が長く続いて「管理不全空き家」や「特定空き家」として行政から勧告を受けた場合、固定資産税の住宅用地特例から除外されて固定資産税が大幅に上がるおそれがある点にも注意しましょう。

将来的な負担を減らすためにも、現状を正しく把握しておくことが重要です。

将来的な利用予定を確認する

不動産の現状が把握できたら、親と相続人全員で将来の利用方針を話し合います。「亡くなった後に長男家族が居住する」「賃貸物件として活用する」「家屋を取り壊して土地だけ残す」といった選択肢を、元気なうちに共有しておくことが大切です。

ただし口頭で合意した内容は、いざ相続が発生すると状況が変わり覆るケースもあります。話し合いの結果は、遺言書という法的な形に残しておくことが重要です。

遺言書があることで、相続人それぞれの「思い込み」による食い違いを防ぐことができ、手続きもスムーズに進みます。話し合いはあくまでも出発点であり、その合意を遺言書に明文化することで、はじめて実効性のある相続準備が整うと考えましょう。

具体的な管理方法と
ポイント

定期的な清掃・修繕の実施

家屋は人が住んでいてもいなくても、定期的なメンテナンスが必要です。外壁の清掃や屋根の葺き替え、リフォームやリノベーション、設備の修繕など、メンテナンスによって建物を良好な状態に保つことで、不動産の価値を維持・向上させることができます。

保険・税金の見直し

火災保険の契約内容や税制の適用状況もあわせて見直してみましょう。たとえば古い火災保険の契約状況が続いていた場合、現在の建物の市場価値や利用実態と乖離している可能性があります。仮に乖離していれば、いざという時の損害を十分にカバーできないかもしれません。

また、空き家の売却を検討する際には、将来的な税負担の状況を把握するため、譲渡所得税の特例措置やその適用条件を前もって確認しておくことも重要です。

自主管理から不動産管理会社へ

賃貸物件の中で、自主管理をしている不動産があるといった場合、財産を引き継ぐ側が嫌がり、押し付け合いになってもめるケースが見受けられます。年齢を重ね、日常的な管理の作業が厳しきなってきたと感じている方は、不動産管理会社に委託したほうが良いでしょう。

委託することによって自分だけでなく引き継ぐ側の負担を減らすことはもちろん、契約書の作成を含めた入居者対応、建物のメンテナンス、家賃の適正化といったことを任せることができます。

委託料は家賃の5%ほどですが、空室でも支払うケースがあるため、現在の稼働率や立地条件などを加味し、依頼前に慎重に検討しましょう。

管理を通して備える
相続・売却対策

相続税対策としての不動産管理

不動産を貸家建付地にすると、相続税評価額は更地の場合よりも低くなります。その建物を他人に貸している場合は、借家権割合（通常30%）に応じた評価減が適用されます。

そのため、不動産を賃貸用物件にして管理・運用することは、家賃収入に加えて相続税の節税効果の面でも大きなメリットとなります。

売却・活用の判断材料としての
管理

不動産の売却・活用を判断する上で、不動産管理によって得られる情報は重要です。空室率、家賃相場、修繕費、管理費、税金などを総合的に考慮することで、物件の収益性や維持コスト、リスクなど物件の資産価値を判断することができます。