親の不動産の家族信託とは？仕組みと活用

     

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親が高齢になってきた今、「この家や土地、将来どうなるのかな…」と考えたことはありませんか？そんなときに選択肢の一つとして注目されているのが家族信託です。

この記事では、特に不動産に関する家族信託の仕組みと活用法について、相続・資産管理の視点からわかりやすく解説します。

家族信託とは？まず知っておきたい基本の仕組み

信託とは、財産を
「信じて託す」という仕組み

家族信託とは、所有権を「受益権」と「財産を管理運用処分できる権利」に分けて、後者だけを子どもに託す財産管理の方法です。財産から利益を受けられる受益権を親の手元に残し、子が親のために財産を管理しながら、その利益は所有者である親が得るといった運用が一般的です。

家族信託における役割は3つ

家族信託では、「委託者」「受託者」「受益者」の3つの役割があります。「委託者」は元々の財産の所有者で、財産を託す側の人です。「受託者」は財産の管理運用処分を任される人、そして「受益者」は、財産から生まれる利益を受ける人です。。

現在の家族信託では、前述のとおり親が委託者＝受益者、子が受託者になることがほとんどです。

信託契約でできること・
できないこと

家族信託は、委託者（親）の財産管理を受託者（子）に託す契約です。契約内容に基づき、受託者は委託者に代わって財産の管理・処分を行えるほか、信託財産に関する法務手続き（信託の計算書の提出など）を代行することができます。

ただし、あくまで「信託した財産に関する範囲」に限られており、信託財産以外の財産に関する親個人の確定申告全般や贈与税の申告は代行できません。一方で、委託者本人の身上監護（生活上のサポート）や信託契約外の財産管理、本人の意思決定は受託者には委ねられていません。

不動産で家族信託を
使うと何ができる？

認知症で“実家が売れない”
リスクを回避できる

不動産を家族信託しておくと、親が認知症になったときの資産凍結を回避できます。親が認知症になり「意思能力」がないと判断されると、家族が代わりに不動産の売却ができなくなります。

しかし、事前に家族信託を利用しておけば、いざというときにも受託者である子どもが財産管理・処分権を行使できるため、“実家を売却できない“というリスクを回避できます。

不動産を管理・運用・処分し
もめない相続につなげる

将来、負担になる恐れのある「負動産」を処分して納税資金を確保できるため、相続時のもめ事を未然に防ぐ手段として活用できます。

また遺言では財産を誰に渡すかを「一代限り」しか指定できませんが、家族信託では「次の次」の受益者まであらかじめ決めておくことが可能です。

「実家や収益物件を孫の代まで特定の血筋に確実に引き継がせたい」という希望も、信託契約に盛り込むことで実現できます。相続が発生する前から受託者は財産管理を担えるため、相続時の不公平感の抑止にもつながります。

賃貸物件の収入管理や修繕も
スムーズに

収益物件を持つオーナーにとって、認知症による「資産凍結」は経営に直結する深刻なリスクです。親が認知症になると、大規模修繕の発注契約、新規入居者との賃貸借契約の締結、管理会社との更新手続きといった業務がすべてストップします。

金融機関の融資判断にも影響が出るケースがあり、アパート経営が立ち行かなくなる事態も考えられます。

事前に家族信託をしておけば、親の判断力が低下した後でも、子が「受託者」としてすべての業務を継続でき、アパート経営の破綻を防げます。

親の不動産のもめない相続対策

家族信託が向いている
家庭と活用事例

親が高齢で不動産が
本人名義のままになっている

親が高齢で不動産が本人名義のままになっている場合、認知症や判断能力の低下にそなえて家族信託を締結することは有効な対策です。受託者を指定しておけば、いざというときにも不動産を売却したお金で介護費用に充てるなど、柔軟な対応をすることができます。

子が複数いて、資産の分け方で
不安がある

法定相続人となる子どもが複数人おり、遺産分割に不安がある場合にも家族信託は有効です。親が健在なうちに受託者を決め、受益権で分け方を設定できます。

家族信託と他の制度の
違いとは？

成年後見制度との違い

成年後見制度と家族信託は、いずれも本人の判断能力が低下したときに財産管理をサポートする制度です。しかし使える範囲に大きな差があるため注意が必要です。

成年後後見制度は「本人の財産を守ること」を目的としているため、たとえ家族であっても「実家をリフォームする」「収益物件を売却して買い替える」「相続税対策として贈与する」などの積極的な運用・処分は原則として認められません。

現状維持を優先する制度設計のため、資産を有効活用するためには向かないのが実情です。自由度の高い財産管理を望む場合には、家族信託に大きなメリットがあります。

遺言との違い

遺言と家族信託は、どちらも財産の承継に関する意思表示の手段ですが、効果や活用できる範囲が異なります。遺言は、遺言者の死亡によって効力が発生するもので、生前の財産管理機能はありません。

遺言が、遺言者の単独行為であるのに対し、家族信託は委託者と受託者間の契約に基づいて成立し、委託者の生前から財産管理を開始できます。

家族信託の注意点・デメリット

家族信託は柔軟な財産管理を実現できる一方、いくつかの注意点・デメリットも存在します。利用前に理解しておくべき主なポイントを理解しておきましょう。

初期費用がかかる

家族信託を始めるには、専門家（司法書士・弁護士など）への報酬、公正証書の作成費用、不動産を信託する場合の信託登記費用（登録免許税）など、複数の初期費用が発生します。

内容や財産規模にもよりますが、数十万円〜数百万円の費用がかかるケースもあります。費用の目安については、専門家への相談時に事前に確認しておくことをおすすめします。

受託者（子）の事務負担

受託者には、信託された財産（アパートの家賃収入など）を自分自身の財産と完全に分けて管理する「分別管理義務」が課されます。

具体的には、信託専用の口座（信託口口座）で資金を管理し、収支を記録した帳簿を作成・保管する義務が生じます親族のためとはいえ、受託者となる子どもへの継続的な事務負担は決して小さくありません。

損益通算の制限

信託した収益物件で赤字が生じた場合、その損失は税務上「なかったもの」とみなされます。そのため、信託していない他の不動産所得や給与所得などとの損益通算ができず、翌年以降への純損失の繰り越しも認められません。

複数の不動産を所有している方は、どの物件を信託財産とするか、事前に税理士などの専門家と十分に検討することが重要です。

家族信託は
事前準備がカギ。
専門家に相談しよう

契約書の作成・登記など
手続きはやや複雑

家族信託の契約内容に必要な書類は手続きの種類によって異なりますが、契約書作成や登記手続きはやや複雑です。

書類をそろえたり、公証役場で公正証書を作成することに手間がかかるため、家族信託は時間のゆとりをもって計画しましょう。

税金・法律の知識が
必要な場面もある

家族信託の契約を効果的なものにするためには、税金や法律の知識が必要です。税理士や司法書士のほか、財産分析に長けたコンサルタントを頼ることで、自分たち家族にとっての適切なプランを見つけることができます。

誤った設定は将来の
トラブルに。相談での
最適化がおすすめ

家族信託の契約はもちろん個人でも行うことができますが、信託財産の数が多かったり複雑なケースでは、しばしばトラブルに見舞われることがあります。法律や税金についての知識が足りないために、後になって高額な税金が発生したり、親族に迷惑をかけてしまうおそれもあります。

まずは自分で調べてみて、分からないことがあれば専門家に相談してみましょう。

親の不動産でもめないための生前対策