親の不動産は「資産組み換え」ができることも

     

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相続するかもしれない親の不動産、「このまま持ち続けて大丈夫？」「相続税は払える？」と不安に感じていませんか？

そんなときに知っておきたいのが、“資産組み換え”という選択肢です。この記事では、不動産相続のリスクと、資産組み換えによって得られるメリットを分かりやすく解説します。

資産組み換えとは？

現在の資産を別の資産に
置き換えること

資産の組み換えとは、所有している資産を別の資産に交換（＝組み換え）することです。具体的には、収益性や価値の低い資産を処分して、よりよい条件の資産を取得することを資産の組み換えと言います。手持ちの資産を組み換えることは、資産ポートフォリオのリスク分散や収益性向上、相続時の節税対策につながります。

資産組み換えの例

たとえば、老朽化、旧耐震構造のままのアパートやマンションを売却して、好立地の収益不動産を購入することは資産の組み換え事例です。古いアパートやマンションは修繕費もかさみますし、入居者が減れば収益性も落ちてしまいます。

その不動産を売却した資金で、新たに駅近にアパートやマンションを購入することで、資産を効率的に運用することができます。

相続後の売却と比べた
場合の違い

資産の組み換えにより、生前に換金性の高い資産へ組み換え対策をしておくことで、遺産分割をスムーズに進めることができます。もしも、相続が発生した後に売却の手続きを取る場合、なかなか売れずに遺産分割が難航する可能性もあります。

親が健在なうちに資産の組み換えを行うことは、柔軟な資産配分を叶えるとともに、税制優遇の恩恵を受けて新しい資産を手に入れるチャンスでもあります。

資産組み換えで得られる
3つのメリット

相続税対策

資産の組み換えで立地や条件の良い不動産を取得し、相続税評価額よりも市場価格が高い不動産へ組み換えることで、相続税の節税対策になります。いざというときにすぐ売却できれば納税資金の確保にもつながりますし、組み換えによる圧縮記帳ができれば税金の支払を繰り延べることができます。

管理の手間とコストを軽減

不動産は、現金のように簡単に分割することが難しい財産です。そのため相続対象に不動産が含まれていると、遺産分割で相続人同士がもめる原因になりがちです。あらかじめ資産の組み換えで不動産を売却整理することによって、現金、相続税の納税資金として確保しておくと、相続人にとっての負担を軽減できます。

将来の負動産化を対策できる

収益性や価値の低い“負動産”を処分し、優良財産に換えておくことは将来のリスクヘッジになります。不動産をいざ手放したいとなってもすぐに売れない場合、固定資産税や修繕費などの費用がかさみ、実質的な価値がマイナスになってしまいます。

時間や資金にゆとりがあるうちに組み換えをすることで、これらのリスクを抑えることができます。

組み換えは「早めの相談」が成功のポイント

実行のタイミングは
親が元気なうちがポイント

資産の組み換えは、親が元気なうちに検討するのがポイントです。寝たきりになったり認知症を発症してしまうと、被相続人の意思能力がないとみなされ、不動産売買が凍結されてしまう可能性もあります。

親と相談しながら、納得のいく形で資産の組み換えを行うことで、相続財産をもらう側が安心できます。

不動産の価値とリスクを
専門家と見える化

資産の組み換えによって、不動産の価値を上げながら節税効果を狙うには、専門家によるアドバイスを受けることをおすすめします。相続のコンサルティング会社であれば、不動産の取得にかかる費用と納める相続税を試算し、バランスの良い組み換えを提案してくれます。

税理士や不動産会社に個別で相談するよりも効率的に、ワンストップで情報提供が受けられるので、不動産や相続に詳しくないという人でも安心です。