親の不動産の名義変更方法を知る

     

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親が高齢になってきたり、相続前に整理しておきたいと感じたとき、不動産の名義変更を考える方は少なくありません。ただし、名義を変えるには法的な手続きや税金が絡むため、「気軽に」できるものではないのが現実です。

この記事では、親の不動産の名義変更について、必要な準備や判断ポイントを専門家がわかりやすく解説します。

名義変更の基本知識

不動産の名義変更とは？

不動産の名義変更とは、登記簿上の「所有者」を変更することです。相続や贈与などで不動産の所有者が変わったときには速やかに手続きする必要があります。不動産の名義変更は、その不動産を管轄する法務局または登記所で行います。

登記申請によって所有者の名義を変更することで、第三者に対して不動産の権利関係を明確にし、取引の安全性を確保することができます。

「親から子へ」名義を移す方法

贈与

親が元気なうちに、親から家族へと不動産を無償で譲渡する方法です。

注意点は贈与税です。親子間とはいえ「贈与」に該当するため、不動産評価額によっては多額の贈与税が課される可能性もある点に注意しましょう。

なお、「相続時精算課税」を活用すれば税負担を調整できるケースもあるため、必要に応じて贈与実行前に専門家に相談してみてください。

売買

親名義の不動産を家族が親から購入し、自分の名義とする方法です。親に対価を支払う点が贈与とは異なります。

実家や収益物件を親子間で売却する場合、売買価格が市場価格と比べて著しく低いと「みなし贈与」と判断され、贈与税が課されるリスクがあります。また親子間売買では、一般的な住宅ローンの審査が通りにくいという実務上のハードルも存在します。

事前に不動産会社などで適切な査定を取得し、必要に応じて税理士にも相談することを検討してください。

相続

親の死亡にともない、相続権のある家族が不動産を引き継いで自分の名義とする方法です。

相続で不動産を引き継ぐ際、複数の相続人がいる場合は「誰が何を受け取るのか」の取り決めが重要です。特に収益物件を複数人の「共有名義」にしてしまうと、将来の売却や大規模修繕の際に意見がまとまらず、トラブルに発展するリスクがあります。

物件ごとの価値を把握した上で、どのように分けた方が不公平感が出ないのかを見極めることで、家族間のトラブルを未然に防ぐことができます。単純に物件ごとに分けてしまうと、各物件の価値の高低によりかえってトラブルになってしまうことが多いです。

生前のうちに家族で話し合い、遺言書に具体的な内容を残しておくことが有効な対策となります。

名義変更の手続きの流れ

名義変更の必要書類

不動産の名義変更に必要な書類は、名義変更の理由によって異なります。贈与や売買の場合には、登記原因証明情報（贈与契約書や売買契約書など）、相続の場合は、被相続人の死亡時の戸籍謄本（除籍謄本）や住民票除票が必要となります。

一方、固定資産評価証明書や印鑑証明書、新しい名義人の本人確認書類は、いずれの変更理由の場合でも必要です。

贈与の場合

1. 贈与契約書を作成する
2. 不動産の評価額を算出する
3. 所有権移転の登記を行う
4. 贈与税の申告・納付（贈与を受ける側が行う）
5. 不動産取得税の申告・納付（同上）

売買の場合

1. 売買契約書を作成する
2. 不動産の価格査定（不動産業者や不動産鑑定士が行う）
3. 所有権移転の登記を行う
4. 譲渡所得税の申告・納付（売り手側＝親が行う）
5. 不動産取得税の申告・納付（買い手側＝子が行う）

相続の場合

1. 戸籍調査と相続税の計算
2. 遺産分割協議書の作成
3. 所有権移転の登記を行う
4. 相続税の申告・納付
5. 不動産取得税の申告・納付（相続による不動産の取得は原則として非課税ですが、遺言の内容や取得方法によっては例外的に課税されるケースがあります）

登記申請

不動産の名義変更をする登記申請ができるのは、登記権利者および登記義務者、委任を受けた代理人です。専門的な知識が必要となるため、自分での手続きが難しい場合には代理人である司法書士に依頼するケースが多くみられます。

親の不動産のもめない相続対策

注意したいリスク

贈与税が高額になる可能性

贈与税には「暦年課税」と「相続時精算課税」の2種類があります。相続時精算課税では、2024年1月1日以後の贈与から年間110万円の基礎控除が新設されました。

この基礎控除を差し引いた後の累計贈与額が、特別控除の2,500万円に達するまでは贈与税がかかりません。
2,500万円を超えた部分には一律20％の税率が適用されます。

なお、暦年課税にも年間110万円の基礎控除がありますが、これは別の制度であるため混同しないよう注意が必要です。

また相続時精算課税を選択すると、その後は暦年課税に戻すことができないため、どちらの制度を選ぶかは慎重に検討する必要があります。

参照元：No.4103 相続時精算課税の選択│国税庁（https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4103.htm）

親の意思確認が必要

財産の所有権移転は契約行為に当たるため、親の意思能力がない場合には贈与を受けることができません。成年後見制度を利用していても、成年後見人が親に代わって生前贈与の契約を結ぶことは原則できません。これは、成年後見人が被後見人の財産を減らすような法律行為が制限されているためです。

兄弟姉妹とのもめごとに
つながるケースも

親の不動産の名義変更にあたっては、不公平感からトラブルにつながるケースがあります。現金とは異なり、不動産は一見して評価が分かりづらく分割しにくい財産です。それだけに遺産分割も難しく、もめごとにつながる例もしばしば見られます。

税額に差があることも

一般的に、名義変更にかかる税負担は「相続」「売買」「贈与」の順で大きくなる傾向があります。ただし「相続まで待てば税額が少ない」という理由だけで生前対策を後回しにすると、せっかく使えるはずの税制上の特例を活用できない場合があります。

例えば「小規模宅地等の特例」は、相続時に自宅や一定の事業用地の評価額を大幅に圧縮できる制度ですが、物件の用途や相続のされ方によって適用要件が異なります。

「生前に移すべきか、相続まで待つべきか」は、物件の種類や家族構成によって判断が変わるため、早めに専門家へ相談することが大切です。

名義変更をしたいと考えたらまず確認すべきこと

不動産の名義と登記内容を
確認する

まずは、登記簿謄本（登記事項証明書）を取得して、不動産の名義と登記内容を確認します。取得にあたって必要な書類は特にありませんが、土地の場合は地番、建物であれば家屋番号が分かるとスムーズに取得できます。

相続登記は2024年から義務化されましたが、過去の相続登記が行われておらず、現在の所有者と名義が異なるケースもありますので注意が必要です。

親の意思能力があるかどうか

親の意思能力がないと不動産の名義変更はできません。ただし、親の意思能力があるうちに交わされた家族信託や任意後見などの契約は有効です。また、意思能力がないと判断された後でも、成年後見制度を利用すれば名義変更できる場合もあります。

この場合、売却や処分が対象であり、後見人による生前贈与契約はできません。

「収益物件」特有の確認事項

収益物件を所有している場合は、居住用の不動産とは異なる確認が必要です。まず現在の賃貸借契約の内容（賃料・契約期間・入居者の有無）を把握しておくことが不可欠です。

名義変更のタイミングによっては、入居者への告知や契約の引継ぎ手続きが生じます。

またローンが残っている場合は金融機関への事前確認も必要です。収益物件は「誰が管理を引き継ぐか」が将来のトラブルに直結するため、相続・贈与・売買のいずれの方法を選択するにしても、早い段階で家族間の合意形成と専門家への相談がカギとなります。

名義変更の目的と方法を
明確にする

名義変更の手続きは、贈与・売買・相続のいずれを選ぶかによって、必要書類や手続きの流れが大きく異なります。また、贈与税や譲渡所得税、相続税など、検討すべき税金の種類も異なります。

家族の希望だけで結論を急ぐのではなく、まずは「何のために名義を移すのか」という目的を整理しましょう。そのうえで司法書士や税理士といった専門家へ相談し、税額や将来の相続まで見据えたシミュレーションしてみることが納得できる名義変更への第一歩となります。

親の不動産でもめないための生前対策