負債のある不動産を相続したら

     

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不動産を相続する際、負債が残っている場合は注意が必要です。多くの場合、住宅ローンなどの借入れにより抵当権が設定されているケースがほとんどで、負債の額によっては債務超過となることもあります。もちろん、そのような場合は「相続放棄」を選択することでリスクを回避できますが、一方で状況によっては相続するメリットも残されています。ここでは、抵当権付き不動産の確認方法や、負債のある不動産を相続した際の対処法について解説します。

相続で抵当権付き不動産の確認ポイント

抵当権の有無を調べる方法

相続した不動産に抵当権がついているかどうかを調べるには、法務局で取得できる「登記事項証明書（登記簿謄本）」を確認するのが基本です。

登記事項証明書の乙区に抵当権設定の有無や債権者の情報が記載されています。インターネットを利用してオンラインで請求できるため、遠方の不動産であっても比較的簡単に確認が可能です。

相続人が複数いる場合は、代表者が調査して内容を共有しておくと安心です。

抵当権の内容を調べる方法

抵当権が設定されていることが分かったら、その具体的な内容を把握することが大切です。登記事項証明書には、借入額（極度額）や債権者の名前、抵当権設定日などが記載されています。

これにより、残債務の規模や金融機関の種類が明確になり、相続後の対応方針を立てやすくなります。場合によっては借入の返済状況を金融機関に確認することも必要です。

こうした情報を整理することで、相続するか放棄するかの判断材料を得られます。

負債のある不動産の対処法4つ

相続放棄

相続放棄を選択すると、対象となる不動産だけでなく、被相続人に関わるすべての財産や負債を相続しないことになります。家庭裁判所に申述する必要があり、原則として相続開始から3か月以内に手続きを行う必要があります。

単純承認

単純承認とは、不動産も借金も含めてすべてを相続する方法です。被相続人の資産が負債を上回っている場合や、不動産を活用することで収益が見込める場合に選ばれることが多いです。返済義務もそのまま引き継ぐ点に注意が必要です。

限定承認

限定承認は、相続した財産の範囲内でのみ負債を返済する方法です。プラスの財産を超えてマイナスの財産を負担しないため、リスクを抑えながら相続が可能です。ただし、相続人全員の合意が必要となり、手続きが複雑な点が特徴です。

相続土地国庫帰属制度

不要な土地を国に引き渡すことができる制度が「相続土地国庫帰属制度」です。2023年に始まった制度で、一定の条件を満たせば国庫に帰属させることが可能です。ただし、申請手数料や承認要件があるため、利用を検討する際は詳細を確認する必要があります。

負債のある不動産を相続するメリット

相続税対策になる場合がある

負債のある不動産を相続することにはリスクもありますが、状況によっては相続税対策になるメリットがあります。

例えば、不動産に抵当権が設定されており、その残債が大きい場合、相続税の計算においては「不動産の評価額－負債額」で算出されます。つまり、不動産の市場価値が高くても、債務が差し引かれるため課税対象となる相続財産が減るのです。結果として、相続税の負担が軽減されるケースがあります。

また、借入金を差し引いた後でも収益性のある不動産であれば、長期的に賃料収入を得ながら相続税の節税効果を享受できる点も魅力です。もちろん、返済義務や管理コストとのバランスを考える必要はありますが、条件次第では節税と資産活用を両立できる可能性があるのです。

具体的な節税例

相続人が1人の場合、基礎控除3,600万に加えて財産額によって数百万の控除があります。仮に1億円（土地と建物で5,000万づつ）だった場合、以下のような計算式になります。

現金1億円 = （1億-3,600万） × 相続税率30% -700万 = 1,220万円

1億円で売れる自宅 = （8,000万 × 0.2）-3,600万 = 0円
※自宅は評価額が約8割に加え、小規模宅地等の特例で評価額が80%減額

1億円で売れる賃貸用不動産
= （建物：5,000万円 × (1 - 0.3) ）＋（土地：5,000万円 × (1 - 0.6 × 0.3) *0.5）
= （建物3,500万＋土地2,050万） -3600万 = 1,950万 × 相続税率15％ - 50万 = 242.5万円

賃貸に出す不動産は、建物が借家権割合30%、土地が借地権割合60%と借家権割合30%を減額。そこからさらに小規模宅地等の特例で土地の評価額が50%減額となるが、本来なら評価額が下がるはずなので、実際はもっと安くなるはずです。

出典：No.4155 相続税の税率│国税庁（https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4155.htm）

出典：財産を相続したとき│国税庁（https://www.nta.go.jp/publication/pamph/koho/kurashi/html/05_5.htm#hyoka）

専門家の知見も仰ごう

素人にとって相続に関する手続きや節税についての対応は複雑かつ難解です。そのためより専門的な知見や実績・実務上のノウハウを持つ専門家に相談することをおすすめします。このサイトでは「親の不動産」をテーマにさまざまなコンテンツを公開していますので、ぜひ参考にしてください。