親の不動産を売却する方法

     

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「親の施設への入居資金を準備したい」「誰も住まない実家を早めに整理したい」などの場面では、親が所有する不動産の売却が現実的な選択肢の一つとなります。しかし、親名義の不動産を売却するには、本人の意思確認が前提です。認知症などで判断力の低下が進んでいる場合、いざ売却したくても、家族の一存で手続きを進めることは困難です。そのようなトラブルを未然に防ぐためにも、親が元気なうちから話し合いや準備を始めておくことが大切です。

売却を検討する理由

現金化して相続税に充てる
ケース

相続税の支払いに必要な現金を調達するために、相続した不動産を売却するケースがあります。相続税は、原則として相続の開始から10ヶ月以内に現金で納付する必要があるため、思ったよりも相続税が高額で資金が足りない場合にこのような手段が取られます。

維持コストや将来の管理リスク

老朽化が進んだ不動産や空き家リスクを抱えている場合にも、相続した不動産の売却が検討されます。メンテナンスや修繕で維持コストのかさむ不動産を売却できる一方で、固定資産税の精算や売却益に課される税金にも注意しましょう。

兄弟間での分け方に差が
出やすく、相続でもめる可能性

現物のままだと分けにくい不動産も、現金化することで公平な分割が可能になります。これは換価分割と呼ばれる方法で、相続財産を売却して現金化することで相続人全員が現金で受け取れるため、不動産の現物分割によるトラブルを回避できます。

売却の前に確認すべき
3つのこと

【名義の確認】
親の単独名義か？
共有名義か？

親の不動産を売却する前に、必ず名義を確認しておきましょう。単独名義の場合は、所有者が一人なので売却手続きは比較的スムーズに進みます。一方、共有名義の場合は、持分だけの売却も可能ではありますが、高く売却したいときは共有者全員の同意が必要なため、協議や調整に時間と手間がかかります。

売却時に必要な書類も異なるため、事前の名義確認は早めに行いましょう。

【親の意思能力】
売却に同意できる状態か？

親名義の不動産を売却する際、大前提となるのは「親本人が内容を正しく理解し、売却に同意できる状態であること」です。もし認知症などで判断能力が低下している場合には、本人の代わりに財産を管理する「成年後見制度」の利用を検討しなければなりません。

ただし、親が住んでいる家を売却するには、家庭裁判所の許可が不可欠です。この許可を得ずに勝手に処分した場合は、売買そのものが無効になってしまいまう点にご注意ください。

こうした事態に備える手段として、親が健康なうちに「家族信託（未来信託）」という仕組みを作っておく方法があります。

家族信託を利用して子供に管理や売却の権限を託しておけば、もし将来、親の判断能力が低下しても、信託を受けた子供の判断のみで売却手続きをスムーズに進めることができます。

誰がなぜ売りたいのか、
他の相続人は納得しているか？

不動産を売却する理由は様々ですが、誰がなぜ売りたいのかを明らかにしておくことは大切です。親の意思なのか、相続人の一部の意思なのか、どうして今売却したいのかという情報を整理し、他の相続人が納得できる理由であるかどうかも加味した上で売却を決定しましょう。

売却の流れと
必要な手続き

不動産会社の選定と査定の依頼

親の不動産を売却する場合、まずは不動産会社を選び評価額の査定を依頼します。不動産会社を選ぶときは、3社以上に査定を依頼して比較検討することをおすすめします。また、不動産会社によって得意なエリアや物件種類（土地、戸建て、マンションなど）も異なります。

親の不動産にマッチする実績豊富な会社を選びましょう。

親名義の場合

親の不動産を売却する場合、原則として所有者である親本人の意思確認が必要です。売買契約や決済の場では、親本人が同席することが望ましいです。親が子に売却手続きを委任する場合は、委任内容を記した委任状を作成する必要があります。

委任状に記載された委任内容（売買契約の締結、代金の受領、登記手続きなど）に対して、子が代行することができます。

必要書類

不動産を売却する際には、一般的に以下の書類を揃える必要があります。

• 権利証（登記済証）または登記識別情報通知
• 印鑑証明書
• 本人確認書類
• 固定資産税・都市計画税納税通知書

親が高齢の場合、どこに保管したか忘れてしまっていることも珍しくありません。もし書類の所在が分からない場合、まずは親と一緒に金庫や押し入れなどを確認することから始めましょう。書類の種類によっては、再発行や取得に時間がかかる場合があるため注意が必要です。

もし「権利証」や「登記識別情報通知」が見当たらなくても、すぐに売却ができなくなるわけではありません。司法書士などの専門家に依頼して本人であることを確認してもらったり、法務局からの通知を活用したりと、別の手続きで対応できる場合もあります。判断に迷ったときは、早めに専門家へ相談するようにしましょう。

売却契約・決済・登記
手続きの流れ

不動産会社が作成した売買契約書の内容を確認し、合意すれば契約を締結します。住宅ローンの残債がある場合は抵当権抹消の手続きを行い、固定資産税などの精算準備を行います。準備が完了したら、不動産会社から代金を受け取り、最後に登記変更の手続きを行います。

また、売却によって利益が出た場合は確定申告が必要になります。

トラブルを防ぐために
やっておきたいこと

売却後の資金の使い道・
分配についての話し合い

親の不動産を売却したあとの資金については、事前に話し合っておくことをおすすめします。親の生活費として管理するのか、生前贈与で分配するのか、それとも新しい不動産へ投資するのか、各家庭のライフプランや節税面でのメリットを考慮して決めるとよいでしょう。

将来的な相続の見通しと
絡めて検討する

不動産が現金化されることで流動性が高まり、親から子どもたちに財産を分配しやすくなります。相続時に遺産分割するときにも、現金であれば公平感のある分配が可能になります。将来的な相続を見通して不動産売却を検討しましょう。

売却価格と費用を可視化して共有する

親の不動産を売却する際、親族間での不信感を防ぐためには、売却価格の根拠や費用の内訳を早めに共有しておくことが重要です。不動産の査定額はもちろん、測量にかかる費用や不動産会社への仲介手数料、家の中の片付け費用などの項目を整理し、事前に親族間で共有しておきましょう。円滑に売却手続きを進めるためには、親族に「自分だけが知らないうちに話が進んでいた」と感じさせない配慮が大切です。

また、売却代金は親名義の預金口座で管理したうえで、入出金があればその履歴をしっかりと残しておきましょう。入出金履歴は、将来の遺産分割協議で生じやすい「使途不明金」への疑念を未然に防ぐ大事な材料になります。