両親から受け継いだ収益物件と「家じまい」の考え方

     

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近年、両親が所有していた収益物件を相続するケースが増加しています。この場合、継承後に引き続き賃貸経営を続けるのか、それとも物件の整理（＝家じまい）を行うのかは非常に大きな決断であるといえます。こちらの記事では、家じまいを行うケースに焦点を当てて、確認すべき事項や家じまいを行う方法などをまとめていきます。

家じまいとは何か

一般的に言われる「家じまい」とは、自分や家族が住んでいた家を片付け、資産や荷物を整理（場合によっては遺品整理）した上で、最終的に売却や解体、譲渡などを行うことを指します。この家じまいには、維持管理負担を防ぐ目的のほか、空き家の発生を防ぐ目的もあります。

対して収益物件では、相続した人が物件の管理責任を負うことになります。そして家じまいを行うにあたっては入居者への対応など、単なる家財や遺品の整理だけではなくさまざまな対応が必要となる点が特徴といえます。

いずれの場合でも家じまいを怠ると、固定資産税の負担や空室リスク、管理が行き届かないことによる近隣とのトラブルの発生などさまざまなリスクが考えられます。使用していない家がある人は、早めに対策を考えることが必要です。

まず確認すべきことは？

収益物件の家じまいを検討するにあたっては、さまざまな点の確認を行うことになります。

まずは2024年4月に義務化が行われた相続登記の有無と法定期限を確認します。さらに、物件に複数の相続人がいるなら、全員に対して意思調整を行うことが必要です。

そのほか、状況によって対応が異なるため「貸借人が入居中なのか」「空室か」も確認します。もし入居中となっている場合には、家じまいを行うにあたって退去調整を行う必要が出てくることもあります。

そのほか、建物や設備の老朽化状況なども確認し、最終的に自分が賃貸経営を継続できるのか、それとも物件の整理を行うのが妥当なのか、といった判断が必要となります。

家じまいの代表的な方法

続いて、家じまいの代表的な方法を紹介します。ここでは、「売却」「解体・更地売却」「リノベーション後に売却・活用」「相続人間での持ち分譲渡・共有解消」という4種類の方法をまとめていますので、家じまいの方法を考える際に参考にしてください。

売却

該当の収益物件を、そのままオーナーチェンジで売却する方法です。この方法は、すでに入居者がいる状態で売買が行われます。通常の不動産売買では、一般的には物件を空室にしてから売却を行いますが、オーナーチェンジの場合には入居者がいる状態のままで新たなオーナーに引き継がれます。

この方法では、入居者との賃貸借契約も新しいオーナーに引き継がれますので、家賃収入や敷金、保証金といった権利義務が移ります。新たなオーナーにとっては、物件を取得した後すぐに収入を得られるメリットがあります。

解体・更地売却

建物や設備の状況を確認した結果老朽化が進んでいる、そのままの建物では今後の活用が難しい、と判断される場合には、建物を解体し、更地にして売却を行うという方法が取られることがあります。

古い建物がある状態よりも買い手が見つかりやすい、土地の状態を確認しやすいなどのメリットはあるものの、解体費用などが発生する点や、解体工事を行うにあたって近隣との調整が必要となる点に注意が必要です。

リノベーション後に売却・活用

建物の資産価値を高めてから売却や活用したいと考えている場合には、リノベーションを行う方法が考えられます。建物の築年数が経過している場合でも、リノベーションによって建物の性能を向上させることが可能になり、スムーズな売却につながりやすくなります。

相続人間での持ち分譲渡・共有解消

相続人が複数いる場合には、将来のトラブルを避けるために持ち分譲渡を行い、共有を解消する方法が考えられます。もし共有状態が続いてしまうと、今後さらに相続が繰り返されることによってより多くの相続人によって共有されるという状況になり、管理や処分もさらに難しくなります。

そのため、早い段階で持ち分譲渡を行って共有を解消し、資産を単独管理にすることが望ましいといえます。

家じまいに伴う費用と税金

家じまいを行うにあたっては、支払うべき費用や税金についてもあらかじめ考えておくことが大切です。

例えば、物件を解体するには解体のための工事費用が必要ですし、リフォームやリノベーションを行う場合もその分の費用が発生します。

売却を行うと、その売却金額に応じた譲渡所得税が発生します。ただし、相続が開始された日から3年10ヶ月以内に相続財産の売却を行った場合には、相続税額の一部を取得費に加算することによって、譲渡所得税の負担を軽減できる「取得費加算の特例」という制度があります。

さらに、家じまいにあたって不動産会社や司法書士、税理士に相談や対応を依頼した場合には、依頼に必要となる費用が発生します。

専門家への相談の重要性

家じまいにはさまざまな方法があるため、専門家に相談しながら進めていくことが推奨されます。

例えば不動産会社に相談することで、物件の査定を受けるとともに売却戦略に関する提案を受けられます。また、税理士への相談によって、相続税や譲渡税について最適化を図ることもできます。

相続登記が必要であれば司法書士に相談が可能ですし、複数の相続での話し合いが必要なケースでは弁護士に相談することによって相続人間の調整をサポートしてもらえます。

家じまいの全てを自分でこなすには負担が大きくなる点からも、家じまいを行う場合には然るべき専門家に相談することが望ましいといえます。

家じまいを成功させるための心構え

家じまいを行う場合に必要なのは、感情と経済合理性のバランスをとる、という心構えです。中には、引き継いだ収益物件に対して強い思い入れがある人もいるかもしれません。このような場合、処分を行うのに躊躇してしまう人も多いのではないでしょうか。

ここで必要なのは、「親との思い出を大切しつつ、次の世代に負担を残さない」という視点を持つことです。また、先延ばしせずに早めに着手をして、税制の優遇や売却機会を逃さない点も大切です。

まとめ

収益物件の家じまいについて解説してきました。親から受け継いだ収益物件は、資産であるとともに、大きな責任を持つことにもなります。このまま賃貸経営を継続できるのか、それとも家じまいの方向で動くのか、専門家と相談しつつ、自分にとってより良い選択ができるように検討していくことが重要です。