空き地の相続ポイント

     

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親が残した空き地の活用方法に迷う方は少なくありません。空き地の相続は現金や住宅用不動産とは異なり、使い道や収益を生まないなどの理由でトラブルに発展することがあります。この記事では、空き地相続でよくあるトラブルの原因と、遺言書を活用した生前対策のポイントをわかりやすく説明します。

なぜ「空き地の相続」はトラブルになりやすいのか？

空き地は収益を生みませんが、所有しているだけで毎年コストが発生します。誰も積極的に引き取りたがらないからこそ、相続の場面で意見がまとまらず、解決策を先送りにしやすい財産です。代表的な3つのリスクを確認しておきましょう。

維持費だけがかかる「負動産」リスク

空き地を相続すると、利用していなくても固定資産税・都市計画税が毎年課税されます。さらに雑草の繁茂を防ぐための草刈費用や、不法投棄物の撤去費用など、管理コストも加わります。

住宅が建っている土地と異なり、更地は住宅用地の軽減措置が適用されないため、固定資産税の負担が相対的に重くなる場合もあります。

収入ゼロにも関わらずコストだけがかかる土地は、いわゆる「負動産」として相続人への重荷となります。

「とりあえず共有名義」の危険性

誰も単独で引き取りたくない場合には、複数の相続人が「とりあえず共有名義」にするケースがあります。しかし共有名義の土地を売却するには、共有者全員の同意が必要です。

後になって一部の相続人や、引き継いだ孫の世代が反対すれば、売りたくても売れない状態に陥ります。共有者が増えるほど全員の合意を得るのは難しくなり、将来の処分コストも膨らむことになります。

管理不足による近隣トラブル

相続人が遠方に住んでいる場合、空き地の管理が行き届かないことがあります。草木が隣地に越境したり、不法投棄の温床になったりすると、近隣から苦情が届きます。

場合によっては損害賠償問題に発展するリスクもあるため、負の遺産を残さないよう対策を講じておくことが大切です。

空き地相続における「遺言書」の役割

遺言書がない場合、相続人全員による遺産分割協議が必要になります。価値の見えにくい空き地は「誰が引き取るか」の押し付け合いになりやすく、協議が長引く可能性が高くなります。

そのため遺言書があれば被相続人の意思を示し、土地の行き先を明確に指定できます。

例えば「この土地は長男に相続させる」と記載しておけば、特定の相続人に承継させる意向を明確に示すことができます。また、「土地を売却して現金化する」といった清算分割の方法を遺言書で示す方法もあります。

このように遺言書に売却や分配の指示を盛り込むことで、相続人がもめることなく不毛な争いを回避できます。

空き地の遺言書作成で押さえるべきポイント

遺言書で空き地の相続方法を指定する際には、事前に確認・整理しておくべき実務的なことがあります。以下の3点は特に重要です。

境界（きょうかい）の確定をしておく

隣の土地との境界線が不明確なまま相続が発生すると、後から子どもたちが売却しようとした際に買い手がつかないことがあります。

境界が曖昧な土地は不動産市場での流通性が著しく低下するため、元気なうちに、土地家屋調査士へ依頼して測量・境界確定をすませておくことが理想です。費用はかかりますが、将来子どもたちへ負の財産を減らす対策となります。

売却して代金を分けることの検討

誰も土地を引き継ぎたくない場合、遺言書に「土地を売却し、その代金を相続人で分ける」ことを記載することが有効です。

この方法は遺言執行者が売却手続きを行うため、相続人全員が売却に合意しなくても手続きを進めることができます。遺言執行者には、公平な第三者である弁護士や司法書士などの専門家を指定しておくと、相続人からの不満も生じにくくなります。

他の財産とのバランス（遺留分対策）

価値のある空き地を特定の1人に遺す場合、他の相続人の「遺留分」を侵害しないよう全体の財産設計が必要です。遺留分とは、法定相続人が最低限受け取れる権利として民法が定めた取り分のこと。

土地の評価額が高い場合、他の相続人への現金や別の資産の配分も同時に考慮しないと、後から遺留分侵害額請求を受けるリスクがあります。

空き地相続の生前対策はどこに相談すべき？

空き地の相続対策には、法的手続きだけでなく「その土地が売れる土地なのか」「現時点でいくらの価値があるのか」という不動産としての実務視点が不可欠です。生前対策に関係する専門家と、それぞれの役割を紹介します。

司法書士・弁護士

遺言書の法的有効性の確保や、文言・形式のチェックが主な役割です。公正証書遺言の作成をサポートするほか、清算分割をスムーズに実行するための「遺言執行者」として就任することもできます。

土地の売却を遺言書に盛り込む場合、遺言執行者の指定は特に重要です。手続き上のトラブルを防ぎ、被相続人の意思を確実に実現するために、法律の専門家への相談は生前対策の第一歩となるでしょう。

税理士

空き地の相続では、土地の評価方法（路線価方式・倍率方式）によって相続税の計算が変わります。また清算分割で土地を売却した場合は「譲渡所得税」が発生します。

相続税と譲渡所得税の両面から、全体の相続税をシミュレーションすることが大切です。税理士はこのような試算を担ってくれます。

不動産コンサルタント

「その土地が本当に売れるのか」「いくらで売れるのか」は、不動産のプロの領域です。不動産コンサルタントは土地の市場価値の査定や売却ルートの確保、さらに隣地との境界問題や接道条件など、売却を左右する実務的な課題について提案してくれます。

遺言書に清算分割を乗り込む場合も、売却可能性を事前に確認しておくで遺言の実現の可能性が高くなります。