アパート相続のポイント

     

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アパートなどの収益不動産は、相続財産のなかでも特に分割が難しい資産です。家族間で深刻なトラブルに発展するケースも多いため、生前にやっておきたいポイントについて紹介します。

なぜ「アパートの相続」はトラブルになりやすいのか？

アパートは資産価値が高い一方で、複数の相続人に対して公平に分けることが難しい財産です。準備なく相続を迎えると、家族間で意見の対立が起こりやすくなります。

現金と違って均等に分けにくい

現金や預貯金は人数で割れば均等分割できます。一方でアパートのような不動産は、物理的に切り分けることができません。

「アパートをどう分けるか」に明確な答えを出すことは難しく、不公平を感じやすくなります。協議がまとまらないまま手続きが長引くことも多く、家族間にひびが入るリスクもあります。

「共有名義」の罠

公平に分けるため共有名義にする判断は、一見合理的に見えます。しかしながら大規模修繕や建て替え、売却などの重要な決定を行う際に、共有者全員の同意が必要となります。

相続人の意見はまとまりにくく、身動きが取れなくなるリスクがあります。

管理負担と収益の分配

アパートは入居者対応や修繕手配、費用負担などの日常的な管理業務が発生します。それらを誰が担うのか、管理する人としない人で家賃収入をどう分配するかなど、不満によるもめ事が起こりやすくなります。

特にアパート収益を均等に分配する場合、管理の苦労を負った人に不満が出やすくなります。

生前対策としての「遺言書」の役割

遺言書は、本人が元気なうちに「自分の財産を誰にどのように遺すか」を決めておける、法律に基づいた文書です。遺言書があれば、法律で決められた一律の割合（法定相続分）にとらわれることなく、それぞれの事情に合わせた具体的な分け方を指定できます。亡くなった後に家族間の対立やトラブルを防ぐ効果があるといえます。

遺言書には自筆証書遺言・公正証書遺言など、いくつか種類があります。手書きの自筆証書遺言は費用もほとんどかかりませんが、形式不備で無効になるリスクや、紛失・改ざんの心配もあります。

アパートのような重要な不動産を含む場合は、確実性の高い「公正証書遺言」が推奨されます。

アパート相続の遺言書作成で押さえるべき重要ポイント

アパートが相続財産に含まれる場合は、遺言書の作成時に特に注意すべき点があります。遺留分・ローン・資産評価という3つの観点を事前に整理しておくことが、後のトラブル防止につながります。

「遺留分（いりゅうぶん）」への配慮

遺留分とは、相続人に法律上保障された最低限の遺産を取得する権利のことです。例えば「アパートは長男にすべて相続させる」という遺言書があっても、他の子どもたちにはそれぞれ遺留分を請求する権利が残ります。

遺留分を侵害する遺言書は、後から遺留分侵害額請求を受けるリスクがあります。アパートを特定の相続人に遺す場合は、他の相続人の遺留分を考慮した上で、預貯金や別の財産と組み合わせてバランスを取った財産配分を検討することが大切です。

アパートローンの引き継ぎ

アパートに残債（ローン残高）がある場合、遺言書の中で「誰がローンを引き継ぐか」を明確にしておくことが重要です。ローンの引き継ぎは金融機関との手続きも伴うため、アパートを相続する人物と、ローンを負担する人物が一致していることが原則です。

残債が不明確なまま相続が進むと、相続人間で思わぬトラブルが発生しかねません。遺言書作成前には残高証明書を取得し、最新の残債額を把握しておきましょう。

財産の「見える化」

遺言書を実効性のあるものにするためには、アパートの現在の資産価値（評価額）と収益性を正確に把握しておく必要があります。固定資産税評価額だけでなく、実際の賃貸収益・空室率・修繕履歴なども整理しておくと、相続人が納得しやすい財産配分を設計できます。

遺言書の内容理解と受け入れもスムーズになるでしょう。

失敗しない相談先の選び方

アパート相続の対策には、法律・税金・不動産経営という3つの異なる専門知識が必要です。トータルとして最適な解決策を得るためにも、それぞれの専門家が担う役割を理解した上で、適切な相談先を選ぶことが大切です。

司法書士・弁護士

遺言書の作成や相続手続きにおける法的な問題は、司法書士や弁護士への相談が適切です。相続人同士で意見が対立した場合の調整や、公正証書遺言の作成サポートも担います。

特に「もめない遺言書」を目指す上で、法的な有効性や遺留分への配慮という点から、専門家の確認を受けることは安心にもつながります。

税理士

アパートの相続には、相続税が伴います。不動産の評価方法（路線価や固定資産税評価額など）は複雑で、どのように評価するかで相続税額に差が生じることがあります。

税理士は相続税の試算や申告だけでなく、生前の節税対策（小規模宅地等の特例の活用など）についても専門的なアドバイスをしてくれます。

不動産鑑定士・コンサルタント

アパートの適正な資産価値を評価するためには、不動産鑑定士や不動産コンサルタントの知見が役立ちます。市場価値・収益還元価格・修繕の必要性といった視点から、アパートを客観的に評価してもらうことで、遺言書に記載する財産の根拠が明らかになります。

今後の収益性の見通しを把握しておくことは、相続後にアパートを維持するか売却するかを判断する際にも、重要な材料となります。