古家を相続する際に知っておくべきポイント

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東京で働き、関東圏に住む方が、ある日、遠方にある親の古家を相続することになったものの、「正直、いらない……」と困ってしまうこともあるでしょう。当記事では、相続した古家の負動産化を防ぐための考え方と、相続の前後で取れる対処法を解説します。

古家が相続で負動産になる理由

古家は、長い年月を重ねてきたたたずまいや広い敷地などに魅力がある一方、相続した側にとっては、管理や修繕、売却の手間から負担になることも少なくありません。まずは、相続した古家が負動産化しやすい理由を整理します。

遠方にあると管理のために通いにくい

関東圏に住み、東京で働く方にとって、遠方にある古家を定期的に管理するのは大きな負担です。草刈りや換気、雨漏りの有無の確認、防犯対策など、空き家の状態を適切に維持するためには、こまめな手入れが欠かせないからです。

訪問のたびに交通費がかかり、移動時間も必要になります。管理会社へ委託する方法もありますが、その場合は別途費用が発生します。

老朽化により修繕費が膨らみやすい

古家は築年数が経過していることが多いため、屋根や外壁、水回り、耐震性などを個別に確認する必要があります。老朽化が進むと修繕費用がかさみやすいうえ、固定資産税や火災保険料などの維持費は、住んでいない家であっても発生します。

自治体から特定空家等に該当すると判断され、改善を求める勧告を受けた場合は、敷地が住宅用地特例の対象から外れ、固定資産税などの負担が増える可能性があります。

なお、管理不全空家等として勧告を受けた場合も、住宅用地特例の対象外となる可能性があります。

参照元：空き家対策特設サイト｜国土交通省（https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/akiya-taisaku/index.html）

条件によっては売却しにくい

立地条件が悪い、接道義務を満たしていない、建物の老朽化が進んでいる、隣地との境界に争いがあるといった事情が重なると、売却が難しくなる場合があります。

将来的な売却を考えるのであれば、できるだけ早い段階で不動産会社などに相談し、古家付きのまま売却する場合と、解体して更地にする場合の両方について意見を聞いておくことが大切です。

相続前に確認しておきたい親の古家対策

古家をめぐる将来のトラブルを防ぐためには、相続が発生してから慌てて対応するのではなく、親が元気なうちに古家の権利関係や建物の状態、家族それぞれの意向を整理しておくことが重要です。

名義・権利関係・家族の意向を整理する

まずは、土地と建物の登記名義が誰になっているか、共有者はいないか、担保権が設定されていないか、借地・貸家としての契約関係が残っていないかを確認しましょう。

土地については、境界標や測量図の有無、隣地所有者との間に境界の争いがないかも確認しておく必要があります。

あわせて、将来誰がその古家に住むのか、売却するのか、貸し出すのか、管理費用をどのように分担するのかについても、家族で早めに話し合っておくことが望まれます。

確認しておきたい主な項目

土地と建物の登記名義
共有者の有無
担保権の設定状況
借地や貸家としての契約関係
境界標や測量図の有無
隣地所有者との境界争いの有無
家族それぞれの利用、売却、保有に関する意向

売却・活用・解体を判断する基準を持つ

古家を残すか、売るか、貸すか、解体するかを判断する際は、建物の老朽化の程度、立地条件、改修費用、売却の見込み、家族それぞれの利用予定などを総合的に比較することが大切です。

感情だけで結論を出すのではなく、初期費用や将来にわたる維持管理の負担も含め、複数の選択肢を数字で比較しながら検討しましょう。

判断基準	売却	活用	解体	保有継続
建物の状態	建物の状態に応じて、古家付き住宅または古家付き土地として売却を検討	安全性や利用目的に応じた一定の状態が必要	建物の構造や状態により解体の難易度と費用が変わる	継続的に維持できる状態であることが必要
初期費用	売却成立時の仲介手数料のほか、測量、残置物撤去、登記などの費用が発生する場合がある	耐震補強や改修などに高額な費用がかかる場合がある	解体、廃材処分、整地などの費用がかかる	修繕や管理が必要な場合は費用が発生する
維持管理の負担	売却後は原則として不要	活用方法に応じて継続する	建物の管理は不要になるが、更地の除草や安全管理などは必要	継続的に発生する
収益化の可能性	売却による収入を得られる可能性がある	賃貸や事業利用などにより継続的な収入を得られる可能性がある	駐車場や貸地など、更地の活用方法によって異なる	収益化しない場合は、維持費の負担が続く
向いているケース	早めに現金化し、管理負担をなくしたい場合	立地や建物の状態が活用に適しており、収支の見込みが立つ場合	老朽化が著しく、古家付きのままでは売却や活用が難しい場合	具体的な利用計画があり、維持費を負担できる場合

相続した古家を活用する方法

相続した古家の処遇については、不要な不動産として処分するだけが選択肢ではありません。

条件が合えば、賃貸住宅への改修や地域資源としての利用などを通じて、古家を資産として活用できる可能性があります。

リノベーションして賃貸や住居として活用する

古家を改修し、賃貸住宅、二拠点生活のための住まい、店舗兼住宅などとして活用する方法があります。

建物の状態や改修範囲によっては、新築や建て替えより費用を抑えられる場合もあります。一方で、耐震補強、断熱改修、屋根や外壁、水回りの修繕などが重なると、改修費用が高額になることもあります。

収益性、資金の調達方法、借入期間、継続的な管理負担は物件ごとに大きく異なります。改修に着手する前に、工事費だけでなく、想定賃料や稼働率、管理費、修繕費などを含めた収支の見通しを立てておきましょう。

参照元：相続税対策からみた古家活用｜大阪府（https://www.pref.osaka.lg.jp/documents/32181/04_ganbaruyanusinokai4.pdf）

地域資源として活用できる可能性を探る

古家や周辺の土地は、地域の交流拠点、飲食店、宿泊施設、事業用スペースなどとして活用できる場合があります。地域団体や事業者と連携しながら、活用を進められるケースもあります。

ただし、建物の用途を変更する場合は、建築基準法、消防法、旅館業法などの規制や許認可が関係することがあります。周辺の土地を農地として利用する場合も、土地の地目や農地法上の手続きなどを確認する必要があります。

活用の形によって必要な手続き、管理体制、収益性が異なるため、自治体や各分野の専門家に確認しながら検討しましょう。

参照元：相続税対策からみた古家活用｜大阪府（https://www.pref.osaka.lg.jp/documents/32181/04_ganbaruyanusinokai4.pdf）

相続後に古家がいらないときの選択肢

相続開始後も、状況に応じて選択できる対処法があります。

ただし、相続放棄には原則として3か月の期限があります。一方、すでに相続した古家については、売却や活用、一定の条件を満たす場合の相続土地国庫帰属制度などを検討できます。

売却して現金化する

まず考えられるのは、古家を売却する方法です。

相続人が複数いる場合、売却して現金化すれば、それぞれの相続分に応じて分けやすくなるというメリットがあります。

売却方法には、古家付きの土地としてそのまま売却する方法のほか、建物を解体して更地として売却する方法もあります。建物の状態、再建築の可否、解体費用、地域の需要などを踏まえた判断が必要です。

なお、一定の要件を満たす被相続人の居住用財産を売却した場合は、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります。

2024年1月1日以後の譲渡について、対象となる家屋や敷地等を相続または遺贈により取得した相続人の数が3人以上の場合は、特別控除額の上限が相続人1人当たり2,000万円となります。

この特例には、相続開始直前の居住状況、建築時期、耐震基準、売却時期、売却代金などについて細かな要件があります。古家であれば必ず適用されるわけではないため、売却前に税理士などへ確認しましょう。

参照元：No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例｜国税庁（https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3306.htm）

相続放棄や相続土地国庫帰属制度を検討する

不動産を含む相続財産を引き継ぎたくない場合の選択肢として、相続放棄があります。

相続放棄をする場合、不動産だけを選んで放棄することはできません。預貯金などの権利だけでなく、借金などの義務も含め、被相続人の権利や義務を原則として一切引き継がない手続きです。

また、相続放棄は、原則として、自己のために相続の開始があったことを知った時から3か月以内に家庭裁判所へ申述する必要があります。

3か月以内に相続財産の状況を調査しても判断できない場合は、家庭裁判所へ熟慮期間の伸長を申し立てられることがあります。

一方、相続土地国庫帰属制度は、相続などによって取得した土地を、一定の要件の下で国庫に帰属させる制度です。

ただし、古家が残っている土地は申請できません。制度を利用するには、事前に建物を解体する必要があります。

相続土地国庫帰属制度を申請できない主な土地

建物がある土地
担保権や使用収益権が設定されている土地
通路など、他人による利用が予定されている土地
特定有害物質により汚染されている土地
境界が明らかでない土地
所有権の存否、帰属または範囲について争いがある土地

審査の結果、承認されない可能性がある主な土地

管理に過分な費用や労力がかかる崖がある土地
通常の管理や処分を妨げる有体物が地上にある土地
通常の管理や処分のために除去する必要がある有体物が地下にある土地
隣地所有者などとの争訟によらなければ管理や処分ができない土地
その他、通常の管理や処分に過分な費用や労力がかかる土地

相続土地国庫帰属制度では、申請時に土地一筆当たりの審査手数料がかかります。また、承認後は、国による10年分の標準的な管理費用を考慮して算定された負担金を納付する必要があります。

古家の解体費用、審査手数料、負担金を合計すると、売却する方が負担を抑えられる場合もあります。制度の利用だけに絞らず、売却などの方法と比較しましょう。

参照
相続の放棄の申述｜裁判所（https://www.courts.go.jp/saiban/syurui/syurui_kazi/kazi_06_13/index.html）
相続土地国庫帰属制度の概要｜法務省（https://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00457.html）