不動産の生前贈与

     

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不動産の生前贈与は、土地や建物を生前に特定の人へ引き継がせる方法として注目されています。ただし、税金や手続きの面で検討すべき点が多いのも事実。基礎から正しく理解したうえで、活用を判断することが大切です。

不動産の生前贈与とは

生前贈与とは、財産を持つ人が存命中に自らの意思で他者に財産を渡すことをいいます。「贈与」は民法上の契約であり、贈与する側と受け取る側、双方の合意によって成立します。

現金や預貯金だけでなく、土地・建物といった不動産も贈与の対象です。不動産を贈与した場合は、原則として受け取った側に贈与税が課されるため、贈与後は名義変更（所有権移転登記）の手続きが必要となります。

生前贈与のメリット・デメリット

不動産の生前贈与には、相続との比較で一定のメリットが期待できる一方、注意すべきデメリットも存在します。あらかじめ両面を把握しておくことが重要です。

メリット

特定の相手に確実に不動産を引き渡せるのが最大のメリットです。遺言書がない相続では、誰が何を取得するかを相続人全員で話し合う「遺産分割協議」が必要となりますが、生前贈与であれば手続きを完了した時点で所有権が移転するため、相続人同士のトラブルを防ぎやすくなります。

また、計画的に不動産を移転することで、将来の相続財産を圧縮できる可能性があり、相続税対策につながる場合もあります。受け取る相手やタイミングを自由に決められるため、家族の状況に応じた柔軟な対応も可能です。

デメリット

不動産を贈与する場合、贈与税だけでなく不動産取得税や登録免許税などの費用も発生します。相続による取得と比べると、これらのコスト負担が重くなるケースがあります。

加えて、相続で取得する場合と比べて全体的な税負担が増す場面もあるため、単純に「贈与のほうが得」とは言い切れません。

また暦年課税を選択している場合、亡くなる前7年以内の贈与は相続税の対象になり得る点にも注意が必要です。

主な税金と制度

不動産の贈与に関わる課税方式には、主に「暦年課税」と「相続時精算課税制度」の2種類があります。

暦年課税は、1年間に受け取った贈与財産の合計金額から、基礎控除額110万円を差し引いた残額に課税されます。この控除内に収まれば贈与税はかかりません。

相続時精算課税は、原則として60歳以上の父母または祖父母から18歳以上の子・孫へ贈与する場合に選択できる制度です。2024年1月1日以降の贈与については、年間110万円の基礎控除が新たに設けられ、累計2,500万円の特別控除と組み合わせて活用できます。

どちらの制度が有利かは個人の状況によって異なるため、制度を選択する前に事前確認し、専門家への相談が推奨されます。

手続きの流れ

不動産の生前贈与の一般的な手順を紹介します。各段階で必要書類の取り寄せや専門家への依頼が発生することもあるため、余裕を持って進めましょう。

• 贈与する不動産を決める。
• 贈与契約書を作成する。
• 名義変更の登記を行う。
• （いずれも必要に応じて税理士や司法書士に相談する。）

生前贈与が向いているケース

不動産の生前贈与は、「特定の人に確実に不動産を引き継がせたい場合」「収益物件を早めに移したい場合」に向いています。

特定の人物に確実に不動産を残したい場合には、生前に手続きを完了させることで意思を実現しやすくなります。

また複数の相続人がいる中で、不動産をめぐるトラブルを事前に回避したい場合にも有効な選択肢となるでしょう。

アパートや賃貸マンションなどの収益物件については、早めに移転することで贈与後の家賃収入を受贈者の収入として扱える点もメリットです。

ただし、それぞれのケースで税負担や費用の試算が変わるため、判断の際は専門家へ相談しましょう。

まとめ

不動産の生前贈与は、相続対策として有効な手段となり得ますが、贈与税・不動産取得税・登録免許税など複数の税金が絡むため、事前の確認が不可欠です。

節税の視点だけでなく、相続全体を俯瞰した上で判断することが求められます。家族の状況や財産の内容によって異なるため、専門家へ相談してみてください。