親の不動産にかかる相続税を知る

     

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「うちは相続税、かかるのかな？」 親が元気なうちに不動産相続の準備を考える人が増えています。特に不動産は評価が難しく、「思ったより高額になってしまった」というケースも。この記事では、親の不動産にかかる相続税について、わかりやすく解説します。

親の不動産を相続すると
相続税はかかるの？

相続税がかかる条件

相続税は、亡くなった人の財産を引き継ぐときにかかる税金です。課税の対象には、現金・預金や有価証券のほか、土地や家屋などの不動産も含まれます。相続税には「基礎控除」があり、基礎控除額内の相続であれば相続税はかかりません。基礎控除額は「3,000万円＋（600万円×法定相続人の数）」の式によって求められ、基礎控除額を超えた分については相続人ごとに納税額を計算する必要があります。

現金と不動産の
“評価のされ方”の違い

相続税の計算にあたっては、対象となる財産を評価する必要があります。不動産の価格を算定する際、基本的に家屋は「固定資産税評価額」、土地は原則「路線価方式」にて評価を行います。

固定資産税評価額は、毎年市区町村から届く「固定資産税通知書」に同封されている「課税明細書」によって確認できます。一方「路線価」は毎年7月に国税庁が発表する「財産評価基準書」によって確認できます。

「思ったより高かった…」
不動産評価の落とし穴

不動産の評価額が高いということは、相続税も高くなるということです。相続税は、相続の開始があったことを知った日の翌日から10か月以内（法定納期限）に現金で一括納付する決まりになっています。不動産評価が思ったよりも高いために、相続税も跳ね上がってしまい現金が用意できず、不動産を手放してしまうケースもあります。

相続税がかかるかもしれない不動産とは？

都市部・駅近・広い土地は
要注意

土地の評価（路線価）は場所や広さ、利便性などによって決まります。都市部や駅周辺の土地は需要が高く、路線価も高くなる傾向があります。また、開発しやすい広い土地も評価が高くなる傾向にあります。このような土地を相続する場合は、相続税にも注意が必要です。

古くても評価が下がらない
ケースとは？

家屋の評価は「同じ場所にまったく同じ建物を新築する場合の費用（再建築価格）」と「損耗の状況による減価率（経年減点補正率）」を乗じて求めます。経年減点補正率の下限は20%とされており、それ以上年数が経過しても評価額が下がることはありません。

また、建築費の高騰などで再建築価格が高く算定された場合には、家屋自体は古いのに評価が下がらない＝思っていたより相続税がかかるケースがあるのです。

賃貸併用・貸地・空き家など
ケース別の注意点

賃貸にからんだ不動産は、自由に売買できないため評価額を下げることができます。賃貸併用不動産の評価額の計算方法は、「固定資産税評価額×（1−借家権割合×賃貸割合）」となり、借家権割合は全国一律で30%となっています。

賃地（他人に貸している土地）も同様に借家権割合が適用されます。一方、空き家の場合は基本的に自宅家屋と同じですが、倒壊のおそれや衛生上の問題などで「特定空き家」に指定されると固定資産税が最大6倍になり、相続後に思わぬ費用を負担することになります。

税額を把握し、損しない
相続にするために

不動産の相続税評価の出し方

家屋の相続税の計算には、基本的に固定資産税評価額をそのまま適用します。一方、土地の相続税の計算には「路線価方式」が使われます。ただし、郊外の土地は路線価が設定されていないこともあるため、その場合には「倍率方式」が採用されます。簡易な計算方法として「固定資産税評価額×1.14」が相続税の計算に使う評価額の目安となります。

土地の減額特例とは？

相続税は遺族にとって大きな負担となるものです。そのため、要件を満たした土地について「小規模宅地等の特例」制度を活用して、評価額を減らし相続税を減税することが可能です。この特例が適用されると、課税対象となる評価額を最大80%まで減らせます。対象となる相続人は、配偶者だけでなく同居していない親族も含まれます。

「知らずに損した」を防ぐための事前シミュレーション

相続は頻繁に起こる出来事ではないため、いざその時になって「知らずに損した」「事前に対策しておけば」というケースが多くみられます。相続で損をしたり、親族間でもめたりしないように生前から計画しておくことが大切です。

税務や不動産、ライフプランニングの専門家による事前シミュレーションを通じて、相続計画に取り組みましょう。