親の不動産の名義変更方法を知る

     

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親が高齢になってきたり、相続前に整理しておきたいと感じたとき、不動産の名義変更を考える方は少なくありません。ただし、名義を変えるには法的な手続きや税金が絡むため、「気軽に」できるものではないのが現実です。

この記事では、親の不動産の名義変更について、必要な準備や判断ポイントを専門家がわかりやすく解説します。

名義変更の基本知識

不動産の名義変更とは？

不動産の名義変更とは、登記簿上の「所有者」を変更することです。相続や贈与などで不動産の所有者が変わったときには速やかに手続きする必要があります。不動産の名義変更は、その不動産を管轄する法務局または登記所で行います。

登記申請によって所有者の名義を変更することで、第三者に対して不動産の権利関係を明確にし、取引の安全性を確保することができます。

「親から子へ」名義を移す方法

贈与

贈与契約により所有権を移転させることで、不動産の名義を親から子に移します。名義を受け取る子ども側には、贈与税と不動産取得税がかかります。

売買

金銭授受をともなう所有権移転の手続きです。不動産の価格が妥当であるか確認するため、不動産業者や不動産鑑定士による価格査定が必要です。売却した親側には譲渡所得税、購入した子ども側には不動産取得税がかかります。親子間で売却した場合でも、その金額が安いと、贈与税がかかる場合もあります。

相続

親が亡くなったあと遺産分割を経て所有権が移転します。1つの不動産に対して1人の相続人が受け取る場合は単純な名義変更ですが、1つの不動産を複数の相続人で分け合う場合は、分筆や共有名義の方法が取られます。

名義変更の手続きの流れ

名義変更の必要書類

不動産の名義変更に必要な書類は、名義変更の理由によって異なります。贈与や売買の場合には、登記原因証明情報（贈与契約書や売買契約書など）、相続の場合は、被相続人の死亡時の戸籍謄本（除籍謄本）や住民票除票が必要となります。

一方、固定資産評価証明書や印鑑証明書、新しい名義人の本人確認書類は、いずれの変更理由の場合でも必要です。

贈与の場合

1. 贈与契約書を作成する
2. 不動産の評価額を算出する
3. 所有権移転の登記を行う
4. 贈与税の申告・納付（贈与を受ける側が行う）
5. 不動産取得税の申告・納付（同上）

売買の場合

1. 売買契約書を作成する
2. 不動産の価格査定（不動産業者や不動産鑑定士が行う）
3. 所有権移転の登記を行う
4. 譲渡所得税の申告・納付（売り手側＝親が行う）
5. 不動産取得税の申告・納付（買い手側＝子が行う）

相続の場合

1. 遺産分割協議書の作成
2. 戸籍調査と相続税の計算
3. 所有権移転の登記を行う
4. 相続税の申告・納付
5. 不動産取得税の申告・納付

登記申請

不動産の名義変更をする登記申請ができるのは、登記権利者および登記義務者、委任を受けた代理人です。専門的な知識が必要となるため、自分での手続きが難しい場合には代理人である司法書士に依頼するケースが多くみられます。

注意したいリスク

贈与税が高額になる可能性

「相続時精算課税制度」を適用すると、毎年の贈与額から基礎控除110万円を引いた残りが2,500万円に達するまでは贈与税が非課税になります。

一般税率と比べて優遇された条件で贈与を受けることができますが、2,500万円をこえた部分には一律20％の税率がかかるため、高額な財産を受け取ると贈与税も跳ね上がるため注意が必要です。

親の意思確認が必要

財産の所有権移転は契約行為に当たるため、親の意思能力がない場合には贈与を受けることができません。成年後見制度を利用していても、成年後見人が親に代わって生前贈与の契約を結ぶことは原則できません。これは、成年後見人が被後見人の財産を減らすような法律行為が制限されているためです。

兄弟姉妹とのもめごとに
つながるケースも

親の不動産の名義変更にあたっては、不公平感からトラブルにつながるケースがあります。現金とは異なり、不動産は一見して評価が分かりづらく分割しにくい財産です。それだけに遺産分割も難しく、もめごとにつながる例もしばしば見られます。

税額に差があることも

税額としては、一般的に「相続」「売買」「贈与」の順で安く、それぞれに明確な差があります。そのため、どのタイミングで、どのような方法で名義変更を行うかを、しっかり考えなければなりません。その際には、相続の専門家にアドバイスを求めることも大切です。

名義変更をしたいと考えたらまず確認すべきこと

不動産の名義と登記内容を
確認する

まずは、登記簿謄本（登記事項証明書）を取得して、不動産の名義と登記内容を確認します。取得にあたって必要な書類は特にありませんが、土地の場合は地番、建物であれば家屋番号が分かるとスムーズに取得できます。

相続登記は2024年から義務化されましたが、過去の相続登記が行われておらず、現在の所有者と名義が異なるケースもありますので注意が必要です。

親の意思能力があるかどうか

親の意思能力がないと不動産の名義変更はできません。ただし、親の意思能力があるうちに交わされた家族信託や任意後見などの契約は有効です。また、意思能力がないと判断された後でも、成年後見制度を利用すれば名義変更することは可能です。

この場合、売却や処分が対象であり、後見人による生前贈与契約はできません。

名義変更の目的と方法を
明確にする

名義変更の目的（売買・贈与・相続）によって、必要な手続きや書類は異なります。また、名義変更によって所有権者が変更されることにより、納めるべき税金の種類や税率も異なります。自分たちの目的に合った名義変更であるかをしっかりと確認したうえで、円滑に財産承継を実現しましょう。